La Conciliación

La conciliación no es sino una mediación cualificada, esto es, un procedimiento alternativo de resolución de conflictos en el que dos o más personas deciden voluntariamente solicitar a un tercero

La Conciliación ante el Registrador

La conciliación registral es un procedimiento de resolución de conflictos al que pueden recurrir las personas para tratar de alcanzar un acuerdo por si mismas con la ayuda y asesoramiento de un registrador de la propiedad o mercantil.

La conciliación como medio de resolución de conflictos en España viene de antiguo. En la Constitución de Cádiz de 1812 se decía que no se admitiría pleito alguno sin haberse intentado una conciliación y que los Alcaldes de los pueblos ejercerían el oficio de conciliadores.

En la actualidad ha sido la Ley 15/2015 de la Jurisdicción Voluntaria la que ha atribuido la función de conciliación como un expediente para la resolución de conflictos, alternativo a la vía judicial, a los Jueces de Paz, los Letrados de la Administración de Justicia, los notarios y los registradores de la propiedad y mercantiles.

Por tanto, estamos ante una función más atribuida a los registradores de la propiedad y mercantiles, como lo es la del control de legalidad a través de la calificación o la de expedir la publicidad formal de los inmuebles o las sociedades.

Se configura como un expediente de jurisdicción voluntaria encomendado a los registradores por la Ley 15/2015 y como un medio adecuado de solución de controversias en vía no jurisdiccional, apto para cumplir el requisito de procedibilidad, por Ley Orgánica 1/2025 de medidas en materia de eficiencia del servicio público de la justicia.Está regulado en el artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria que dispone:

“Artículo 103 bis"

1.- Los Registradores serán competentes para conocer de los actos de conciliación sobre cualquier controversia inmobiliaria, urbanística y mercantil o que verse sobre hechos o actos inscribibles en el Registro de la Propiedad, Mercantil u otro registro público que sean de su competencia, siempre que no recaiga sobre materia indisponible, con la finalidad de alcanzar un acuerdo extrajudicial. La conciliación por estas controversias puede también celebrarse, a elección de los interesados, ante Notario o Secretario Judicial.

- Las cuestiones previstas en la Ley Concursal no podrán conciliarse siguiendo este trámite.

2.- Celebrado el acto de conciliación, el Registrador certificará la avenencia entre los interesados o, en su caso, que se intentó sin efecto o avenencia. La certificación estará dotada de eficacia ejecutiva en los términos del número 9.º del apartado 2 del artículo 517 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La ejecución se tramitará conforme a lo previsto para los títulos ejecutivos extrajudiciales.

Por lo tanto, la certificación registral que refleje el acuerdo de las partes tiene carácter ejecutivo, sin necesidad de elevarla a público o de su homologación judicial.

La conciliación registral tiene la naturaleza de una autentica mediación y participa de sus mismos principios:

Carácter autocompositivo, es decir son las partes las que deben alcanzar el acuerdo, el registrador no dicta resolución ni laudo alguno que con carácter vinculante se imponga a las partes, aunque puede proponer soluciones e informar a las partes de las posibles opciones que tienen para la resolución de sus conflictos.

Voluntariedad. Las partes acuden a conciliación voluntariamente y pueden desistir en cualquier momento.

Confidencialidad. Principio que se impone tanto a las partes como al registrador/conciliador.

Imparcialidad. Es una característica inherente al ejercicio de cualquiera de las funciones que lleva a cabo el registrador en el servicio público que presta diariamente.

Neutralidad. Cuando el registrador asesore a las partes, lo hará con absoluta neutralidad exponiendo todas las posibles soluciones al conflicto, de modo que sean las partes las que adopten la que mejor satisfaga sus intereses.

Buena fe. En la conciliación, este principio implica que debe constatarse la existencia de una controversia previa, judicializada o no, pero cierta. Las partes deben acudir al procedimiento para intentar poner fin a su conflicto y no por motivos dilatorios u otros ajenos a su verdadera finalidad. La apreciación por el registrador de que las partes han intervenido de buena fe en el procedimiento, es fundamental a la hora de entender cumplido el requisito de procedibilidad en caso de que no se haya alcanzado un acuerdo.

Diferencias y analogías con la mediación

En cuanto a la actuación del registrador

Cuando el registrador actúa como mediador lo hace como cualquier otro profesional que se encuentre en posesión del título oficial de mediador y se encuentre inscrito en el registro de mediadores del Ministerio de Justicia o pertenezca a una institución de mediación debidamente homologada. Cuando actúa como conciliador lo hace en su condición de funcionario público, pues la conciliación forma parte del contingente de obligaciones profesionales de los registradores. Calificará si se cumplen todos los requisitos al efecto y en caso afirmativo está obligado a llevarla a cabo.

En cuanto a la materia objeto del procedimiento

En la mediación tan solo se exige que el asunto verse sobre materia disponible para las partes. En la conciliación registral debe tratarse de asuntos inmobiliarios, urbanísticos o mercantiles. En general que versen sobre hechos o actos inscribibles en el Registro de la Propiedad, Mercantil u otro registro público que sean de su competencia, siempre que no recaiga sobre materia indisponible. En este sentido, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, tiene declarado que el registrador será competente con independencia de que el acuerdo alcanzado sea o no inscribible.

En cuanto a la elección del conciliador

A diferencia de lo que ocurre cuando se solicita una mediación a CONVIVENTIA donde las partes pueden elegir entre el listado de mediadores de la asociación, cuando se trata de una conciliación, esto no es así. Será competente para tramitar el expediente de conciliación el registrador titular del registro donde se encuentre inscrita la finca sobre la que versa la controversia. En caso de tratarse de varias fincas inscritas en distintos registros, lo cual es frecuente en los casos de particiones hereditarias, será competente el titular de cualquiera de ellos. Si se trata de un conflicto mercantil que afecta a una o varias sociedades será competente el registrador titular del registro mercantil donde estuviere inscrita la sociedad o sociedades implicadas.

En cuanto a su coste

En la mediación el mediador/registrador asociado de CONVIVENTIA actúa como profesional y facturará sus servicios en la forma convenida con las partes. En la conciliación registral el conciliador/registrador, al actúar en su condición de funcionario público en el ejercicio de una competencia que tiene atribuida legalmente,su actuación estará sujeta a arancel considerándose asimilable a la emisión del dictamen registral previsto en el artículo 353 LH. No puede concluirse, a priori, que procedimiento resultará más económico pues dependerá de las circunstancias de cada caso.

En cuanto al procedimiento en sí

La mediación se caracteriza por ser un procedimiento flexible adaptable a las peculiaridades del caso y a las necesidades de las partes. La conciliación registral participa de estas características, si bien se sigue un expediente sujeto al control de legalidad del registrador.En cuanto al desarrollo del procedimiento se asimila totalmente al de mediación. Se realizarán las reuniones de forma conjunta o por separado con las partes o sus abogados de modo presencial o por medios telemáticos. La diferencia fundamental es que, en la conciliación registral, en caso de alcanzarse un acuerdo, el registrador certificará del mismo teniendo esta certificación carácter ejecutivo, por lo que podrá ser, en su caso, un título directamente inscribible a diferencia de lo que ocurre en la mediación donde el documento que recoja el acuerdo de las partes deberá elevarse a público u homologarse judicialmente para que tenga carácter ejecutivo. El articulo 103 bis LH especifica que en caso de falta de avenencia también certificará de ello el registrador a los efectos de que las partes puedan acreditar el cumplimiento del requisito de procedibilidad a que se refiere el artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025.

Ventajas de cada procedimiento

En mediación el registrador de CONVIVENTIA que ejerce como mediador cuenta con una formación acreditada en resolución de conflictos por lo que si este tiene un componente emocional importante o subyace en él una situación previa a la controversia que es necesario afrontar, este procedimiento será el más indicado. En conciliación registral, el registrador puede tener formación como mediador o no. En cualquier caso, cuenta con su experiencia profesional y a la vista del historial jurídico de las fincas en conflicto puede proponer soluciones. Una ventaja añadida de la conciliación registral es que resuelve el primer problema que se presenta a las partes cuando deciden acudir a un procedimiento alternativo a la vía judicial, cual es la elección del tercero neutral, ya que este vendrá determinado por las reglas de competencia que se han explicado. En mediación las partes pueden dirigirse al delegado autonómico de CONVIVENTIA para la elección o asignación de mediador de modo que pueden llevar acabo el procedimiento cerca de su lugar de residencia sin tener que desplazarse al registro competente que puede estar en una zona muy distante. También puede ocurrir que el asunto haya sido conocido previamente por el registrador competente, incluso puede existir una calificación registral negativa de un negocio jurídico previo, en este caso es posible que las partes o alguna de ellas no desee que este registrador ejerza como tercero neutral. En este caso es recomendable acudir a CONVIVENTIA para iniciar una mediación ante otro registrador. Puede concluirse que mediación y conciliación tienen la misma naturaleza como procedimientos autocompositivos de resolución de conflictos. Tanto el mediador como el conciliador ejercen de terceros neutrales que ayudan a las partes a que alcancen un acuerdo por sí mismas. La conciliación es una mediación cualificada. Toda conciliación implica una mediación pero no toda mediación es una conciliación.

Preguntas frecuentes

Instancia.- Se inicia con una instancia que causará un asiento en el libro de entrada del registro.

Contenido de la instancia.- Podrá ir firmada por todas o solo alguna de las partes en conflicto que en cualquier caso deben estar identificadas. También se hará una breve reseña del objeto de la controversia.

Calificación de la solicitud de conciliación.- El registrador calificará si se cumplen los requisitos para iniciar el expediente, fundamentalmente: si es el registrador competente; si el objeto de la controversia constituye materia disponible para las partes; Si es un asunto inmobiliario, urbanístico o mercantil, si hay indicios suficientes de la existencia de una controversia real y finalmente que no se dé ninguna circunstancia que pueda afectar a su imparcialidad. Resolverá en el plazo de 15 día (Art18LH)

Calificación negativa: Es susceptible tanto de recurso (Art 324 LH) como de calificación sustitutoria.

Calificación positiva: Comunicará su resolución a todas las partes y se redactará un Acta de iniciación admitiendo a trámite el procedimiento. En ese acta, el registrador dejará constancia de haber identificado a las partes y de haber apreciado su capacidad y poder de disposición.

Si sólo se ha presentado por una de las partes se procede a notificar a los destinatarios según los datos facilitados en el escrito de solicitud. Diferentes escenarios:

El notificado no comparece: el registrador certificará de este extremo y dará por terminado el expediente.
El notificado comparece. El registrador hace la sesión informativa explicando los principios que rigen la conciliación registral (imparcialidad, confidencialidad, neutralidad y voluntariedad) la estructura del procedimiento y el arancel aplicable. Si el interesado rechaza participar en la conciliación. El registrador certificará de la comparecencia y el rechazo a participar y dará por terminado el expediente.
Si todos acceden a participar en la conciliación. Se realizarán las sesiones que sean necesarios bien de manera conjunta con ambas partes y/o en sesiones separadas con cada una de ellas. El registrador tratará de que se dé la avenencia entre las partes informándoles de las posibles soluciones a su conflicto.

Si no hay acuerdo: se certificará de la identidad de las partes, el objeto de la controversia, la fecha de las reuniones y el registrador declarará que las partes han intervenido en el procedimiento de buena fe a los efectos de entender cumplido el requisito de procedibilidad.

Si hay acuerdo, se certificará de los aspectos anteriores y además del acuerdo que hayan alcanzado las partes y será firmado por ambas partes, sus letrados -en caso de que hayan intervenido- y el registrador.

Toda la documentación relativa al expediente de conciliación debe conservarse en el registro.

La certificación registral del acuerdo es un documento público que tiene carácter ejecutivo, tal y como reconoce el artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria, por lo que podrá ser, en su caso, un título directamente inscribible sin necesidad de su elevación a público ni de homologación judicial.

En qué consiste la mediación

En este procedimiento las partes acuden voluntariamente ante un tercero neutral, el mediador/registrador elegido por ellas o en el caso de que no lo elijan designado por CONVIVENTIA, para con su ayuda y consejo tratar de alcanzar por sí mismas, un acuerdo que ponga fin a su conflicto.

El proceso de arbitraje

Si las partes eligen este procedimiento, aceptan de antemano la decisión que conforme a derecho adoptará un tercero, el árbitro / registrador elegido por ellas o designado por CONVIVENTIA que dictará un laudo de obligado cumplimiento para las mismas.

Conciliación como método de resolución

En este procedimiento, el registrador certificará del acuerdo alcanzado o en su caso, de la falta de avenencia. En cualquier caso, quedará constancia en un documento público como es la certificación registral. Este procedimiento tiene la naturaleza de una mediación en cuanto que son las partes las que deben alcanzar el acuerdo con la ayuda o en base a las las propuestas de solución del conciliador / registrador que no es elegido por las partes ni designado por la asociación pues es una más de las competencias profesionales de cualquier registrador en activo.

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