Los registradores y su relación con los MASC en ley orgánica1 /2025, de medidas en materia de eficiencia procesal

El próximo día tres de abril entrará en vigor la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de Medidas en Materia de Eficiencia Procesal y, sin duda, una de las principales novedades que introduce es el impulso definitivo que la misma quiere dar a los Métodos alternativos de Resolución de conflictos, también conocidos como MASC.

Dice la ley en su exposición de motivos que, antes de entrar en el templo de la Justicia, se ha de pasar por el templo de la concordia. En efecto, se trata de desjudicializar el conflicto acudiendo a medios alternativos extrajudiciales de solución de controversias, potenciando la negociación entre las partes, directamente o ante un tercero neutral, partiendo de la base de que estos medios reducen el conflicto social, ayudan a descongestionar la saturada justicia y pueden ser igualmente adecuados para la solución de la inmensa mayoría de las controversias en materia civil y mercantil, respondiendo así a la demanda de determinados sectores judiciales y políticos de modernizar y agilizar la justicia, fomentando la cultura de la negociación y el pacto y dejando que sean las partes las que encuentren la vía más adecuada para resolver sus conflictos.

Un claro ejemplo de esa intención de fomentar e impulsar los MASC, lo encontramos en el artículo 5 de la ley, que establece como requisito de procedibilidad para la interposición de determinadas demandas en el orden jurisdiccional civil, la acreditación de haber acudido previamente a algunos de los MASC previstos en la ley.

A la hora de regular estos procedimientos, la ley otorga un gran protagonismo a las profesiones jurídicas, y entre ellas, tal y como hace constar en su exposición de motivos, a los Registradores de la Propiedad. Así, entre los MASC contemplados en la ley para entender cumplido el requisito de procedibilidad encontramos la conciliación ante el registrador, tanto pública como privada, la mediación, la opinión de un experto independiente y los procesos de derecho colaborativo. En todos estos procedimientos pueden intervenir los registradores, si bien, como veremos, con distintos requisitos y efectos.

A continuación, pasamos a analizar los diferentes papeles que podemos jugar los Registradores en relación con los MASC, de acuerdo con los dispuesto en la ley 1/2025.

 CONCILIACIÓN PÚBLICA

 Dispone el apartado 4 del artículo 14 de la ley 1/2025 que “La conciliación ante el registrador se regirá por lo dispuesto en el título IV bis de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 5.

 Dicho título IV bis- De la conciliación-, fue introducido por la Ley 15/2015 de Jurisdicción Voluntaria y está integrado por un único artículo, el 103 bis L.H., que dispone lo siguiente:

“1. Los Registradores serán competentes para conocer de los actos de conciliación sobre cualquier controversia inmobiliaria, urbanística y mercantil o que verse sobre hechos o actos inscribibles en el Registro de la Propiedad, Mercantil u otro registro público que sean de su competencia, siempre que no recaiga sobre materia indisponible, con la finalidad de alcanzar un acuerdo extrajudicial. La conciliación por estas controversias puede también celebrarse, a elección de los interesados, ante Notario o Secretario judicial. 

Las cuestiones previstas en la Ley Concursal no podrán conciliarse siguiendo este trámite.

La disposición final tercera de la ley 1/2025 ha modificado el párrafo segundo de este precepto que queda redactado como sigue:  

 2. Celebrado el acto de conciliación, el Registrador certificará la avenencia entre los interesados o, en su caso, que se intentó sin efecto o avenencia. La certificación estará dotada de eficacia ejecutiva en los términos del número 9.º del apartado 2 del artículo 517 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La ejecución se tramitará conforme a lo previsto para los títulos ejecutivos extrajudiciales.”

 La atribución al registrador de funciones de conciliador no es nueva en la Ley Hipotecaria y la podemos encontrar en distintos preceptos como el artículo 209 LH al regular el expediente de doble inmatriculación, el artículo 210 L.H., relativo al expediente de liberación de cargas y gravámenes, el 217 L.H. sobre rectificación de errores contenidos en los asientos registrales, así como en la tramitación del expediente previsto en el artículo 199 L.H.

 Por tanto, cuando el registrador tramita una conciliación conforme al artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria, lo hace en ejercicio de la función que, como conciliador, dicho precepto le otorga, función que debe incardinarse dentro de la función registral y respecto de la cual se plantean varias cuestiones debido a la escasa regulación que encontramos sobre la misma, de algunas de las cuales pasamos a ocuparnos así como de las principales novedades que, en relación con este procedimiento, ha introducido la ley:

• REGULACIÓN LEGAL 

 Como hemos dicho, la conciliación registral se encuentra regulada en el artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria. Esta limitada regulación, nos obliga a acudir a otras normas para integrar las lagunas legales que puedan surgir.

 De este modo, la DGRN en su resolución de 31-1-2018 considera de aplicación supletoria la Ley 15/2015 de Jurisdicción Voluntaria

 Por su parte, la propia ley 15/2015, en su artículo 8, establece que las disposiciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil serán de aplicación supletoria a los expedientes de jurisdicción voluntaria en todo lo no regulado por aquella

Por otro lado, dado que la conciliación se muestra como un negocio jurídico particular semejante a la transacción, tal y como reconoce la STS de 31 de octubre de 1989, también serán de aplicación supletoria las normas del Código Civil que regulan dicho contrato -artículos 1809 a 1819 CC-. 

 Asimismo, al participar la conciliación de la naturaleza de la mediación, en cuanto que estamos ante un método alternativo de resolución de conflictos en el que el registrador actúa como tercero neutral que debe orientar y facilitar el acuerdo de las partes, debemos acudir también, como legislación supletoria, a la Ley 5/2012 de 6 julio de mediación en asuntos civiles y mercantiles, la cual también ha sido objeto de modificación por la Disposición final vigésima de la Ley 1/2025.

•   COMPETENCIA OBJETIVA

En cuanto a las materias que pueden ser objeto de conciliación, el artículo 103 bis habla de cualquier controversia inmobiliaria, urbanística y mercantil o que verse sobre hechos o actos inscribibles en el Registro de la Propiedad, Mercantil u otro registro público que sean de su competencia.  

Por lo tanto, tal y como resulta del citado precepto, la conciliación registral puede versar sobre cualquier conflicto relacionado con el ámbito inmobiliario, urbanístico o mercantil con independencia de que el contenido de la pretensión sea inscribible o de que el acuerdo que, en su caso, pueda alcanzarse, sea susceptible de inscripción tal y como establece la DGRN en resolución de 31 de enero de 2018. Así mismo habla de “hechos o actos inscribibles en el Registro de la Propiedad, Mercantil u otros registros públicos que sean de su competencia…” lo cual nos lleva al Registro de Bienes Muebles y, dentro de éste, al Registro de Condiciones Generales de la Contratación. 

La limitación de la conciliación registral a las referidas materias tiene sentido, en tanto en cuanto el origen de la atribución de esta función a los Registradores responde a la “necesidad de atribuir el conocimiento de ciertas materias a Secretarios Judiciales, Notarios y Registradores de la Propiedad y Mercantiles, dado el prestigio y la preparación técnica de estos cuerpos como garantes de la seguridad jurídica. Con ello se beneficia tanto a los ciudadanos al lograr una mayor efectividad de sus derechos, como a estos cuerpos ampliando sus funciones y dándoles una nueva dimensión como servidores públicos, todo ello a la vez que se descongestionan los tribunales.” tal y como dispone la Ley de Jurisdicción Voluntaria en su preámbulo. Por este motivo, y a diferencia de lo que ocurre en la mediación, el registrador, al ejercer su función conciliadora, debe proponer soluciones e informar a las partes de las posibles opciones que pueden manejar en la resolución del conflicto, de modo análogo a como dispone el art. 253.3 LH cuando se le solicita un dictamen 

En cuanto a las cuestiones que no pueden ser objeto de conciliación registral, quedan expresamente excluidas las cuestiones relativas al Concurso de acreedores, ya que en este ámbito existe un procedimiento específico para llegar a acuerdos extrajudiciales, y todas aquellas cuestiones que afecten a materias indisponibles entre las que deben incluirse todas las previstas en el art, 139 de la Ley 15/2015, esto es, cuestiones en las que intervengan menores o incapacitados, Administraciones Públicas y en general los que se promuevan sobre materias no susceptibles de transacción ni de compromiso.

Por su parte, el artículo 4 de la Ley 1/2025 dispone que “no podrán ser sometidos a medios adecuados de solución de controversias, ni aun por derivación judicial, los conflictos que versen sobre materias que no estén a disposición de las partes en virtud de la legislación aplicable, pero sí será posible su aplicación en relación con los efectos y medidas previstos en los artículos 102 y 103 del Código Civil, sin perjuicio de la homologación judicial del acuerdo alcanzado.

En ningún caso podrán aplicarse dichos medios de solución de controversias, a los conflictos de carácter civil que versen sobre alguna de las materias excluidas de la mediación, conforme a lo dispuesto en el apartado 9 del artículo 89 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial.”

Por otro lado, no parece que sea obstáculo para iniciar un procedimiento de conciliación el hecho de que la controversia esté siendo objeto de un procedimiento judicial, ya que la Ley Hipotecaria habla de la finalidad de alcanzar un acuerdo extrajudicial y no sólo de evitar un pleito como sí hace en el art. 139 LJV cuando regula la conciliación procesal.

En todo caso, dentro del ámbito objetivo de la conciliación registral por razón de la materia, es esencial que el Registrador califique en cada caso, antes de comenzar una conciliación, la existencia de un conflicto real entre las partes, para evitar que este procedimiento pueda ser utilizado de forma fraudulenta.

• COMPETENCIA TERRITORIAL, OBLIGACIÓN DE TRAMITAR E INHIBICIÓN DEL REGISTRADOR

Como hemos dicho anteriormente, cuando el registrador tramita una conciliación pública conforme al artículo 103 bis L.H., lo hace en ejercicio de una de las competencias que tiene atribuidas por ley dentro de la función registral, por lo que resultan de aplicación los principios que rigen dicha función, siendo uno de esos principios el de competencia territorial, regulado en el artículo 1.2 L.H. Este es, además, el criterio que se sigue en el resto de procedimientos de conciliación registral previstos en la L.H. – artículos 199, 209, 210 y 217-, por lo que si la LJV no ha establecido reglas especiales para la conciliación registral, deberá aplicarse supletoriamente la L.H.

Asimismo, podemos entender que se aplica analógicamente a los registradores la regla de competencia territorial que establece la LJV para los Letrados de la Administración de Justicia que, al igual que los registradores, están sujetos al principio de competencia territorial en el ejercicio de su función y a diferencia de los notarios respecto de los que, salvo excepciones, rige la libre elección.

Finalmente, el criterio de competencia territorial ha sido defendido RDG 31 de enero 2018

En cuanto a la cuestión acerca de si los registradores están obligados a tramitar las propuestas de conciliación que se le presenten, no cabe duda de que la conciliación es una competencia atribuida legalmente a los registradores y, por tanto, de inexcusable cumplimiento, tal y como ha señalado la DGRN en resolución de 31 de enero de 2018.

Por otro lado, el registrador no será competente para tramitar el expediente siempre que exista causa de incompatibilidad, ya sea al inicio del mismo o de manera sobrevenida, conforme a los artículos 102 del RH y 13.5 de la Ley 5/2012 de mediación civil y mercantil. En el caso de que concurra alguna de estas causas de incompatibilidad, no se admite la dispensa de parte, a diferencia de lo que ocurre en mediación.

• PRINCIPIOS QUE RIGEN LA CONCILIACIÓN REGISTRAL

Como hemos dicho anteriormente, la conciliación registral participa de la naturaleza de la mediación por lo que, para fijar los principios que rigen la conciliación, hemos de acudir supletoriamente a los principios recogidos en la Ley 5/2012, de 6 de julio, de mediación en asuntos civiles y mercantiles, especialmente a los de voluntariedad- las partes participan en la conciliación de forma libre pudiendo abandonarla en cualquier momento-, imparcialidad y neutralidad del mediador, confidencialidad del procedimiento y buena fe y lealtad de las partes intervinientes en el procedimiento.

• CERTIFICACIÓN DEL ACTA DE AVENIENCIA

Sin duda, una de las principales reformas introducidas por la Ley 1/2025 con relación a la conciliación registral, ha sido la de dar nueva redacción al segundo párrafo del artículo 103.bis de la Ley Hipotecaria, el cual, como hemos visto, queda redactado de la siguiente forma:

2. Celebrado el acto de conciliación, el Registrador certificará la avenencia entre los interesados o, en su caso, que se intentó sin efecto o avenencia. La certificación estará dotada de eficacia ejecutiva en los términos del número 9.º del apartado 2 del artículo 517 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La ejecución se tramitará conforme a lo previsto para los títulos ejecutivos extrajudiciales.”

De este modo, la ley reconoce expresamente el carácter ejecutivo de la certificación registral del acta de avenencia, del mismo modo que ya lo hacía en los artículos 147 de la LJV para los Letrados de la Administración de Justicia y 83.1 de la Ley del Notariado para los notarios. Este reconocimiento del carácter ejecutivo de la certificación estaba previsto en la redacción inicial del precepto, sin embargo, al aprobarse la LJV, no pasó a la redacción final del mismo y ha sido la Ley 1/2025 la que lo ha hecho, por lo que, con esta reforma se pone fin a la polémica doctrinal existente sobre esta materia y podemos concluir que la certificación registral del acuerdo de conciliación debe considerarse título suficiente para practicar la inscripción.

Ya antes de esta reforma, y a pesar de lo dispuesto por la DGRN en su citada resolución de 31 de enero de 2018 en la que el Centro Directivo negaba la certificación registral la condición de título inscribible, esta postura era jurídicamente la más defendible.

En primer lugar, no cabe duda del carácter de documento público de la certificación librada por el registrador como se reconoce tanto en el Código Civil (artículo 1216) como en la Ley de Enjuiciamiento Civil (artículo 317, 4º). Por su parte el artículo 3 L.H. dispone que “Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico, expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes en la forma que prescriben los reglamentos”. Por otro lado, la LEC a propósito de la “Fuerza probatoria de los documentos públicos” establece en su artículo 319 que “… los documentos públicos comprendidos en los números 1º a 6º del artículo 317, harán prueba plena del hecho, acto o estado de cosas que documenten, de la fecha en que se produce esa documentación y de la identidad de los fedatarios y demás personas que, en su caso, intervengan en ella”.

Por tanto, la regla general es que todo documento público es formalmente título inscribible porque así resulta del artículo 3 de la Ley Hipotecaria, por lo que la certificación en la que se recoja un acto de conciliación, que es un contrato, es formalmente título inscribible sin necesidad de elevarlo a público o de su homologación judicial.

En este sentido, la Ley 1/2025, al regular la validez y eficacia del acuerdo de conciliación dispone en su artículo 13:

“2. Para que tenga valor de título ejecutivo el acuerdo habrá de ser elevado a escritura pública, o ser homologado judicialmente cuando proceda en los términos previstos en el artículo anterior, o bien constar en la certificación a que se refiere el artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria si es consecuencia de una conciliación registral.”

E igualmente, el artículo 429.2 LEC con la nueva redacción dada por la ley 1/2025 dispone: “En el caso de haberse alcanzado un acuerdo entre las partes, éstas deberán comunicarlo al tribunal para que decrete el archivo del procedimiento, sin perjuicio de solicitar previamente su homologación judicial. Si el procedimiento seguido para alcanzar el acuerdo fuere una conciliación ante notario o registrador, se acreditará mediante la escritura o certificación registral, sin que sea precisa la homologación judicial.”

• COMPATIBILIDAD DEL REGISTRADOR PARA CALIFICAR E INSCRIBIR LA CERTIFICACIÓN DEL ACTA DE AVENIENCIA

Pueden surgir dudas acerca de si el registrador que haya tramitado el procedimiento y certificado del acuerdo, tiene alguna incompatibilidad a la hora de calificar e inscribir dicha certificación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 102 R.H.

No obstante, no hay motivos para sostener esta afirmación ya que, por un lado, ninguna limitación contiene la ley en este sentido y, por otro lado, esta posibilidad ya está prevista en otros preceptos de la L.H. -199. 209, 210 y 217 L.H.- en los que el mismo registrador que tramite el expediente será el que lo califique y practique la correspondiente inscripción.

Por el contrario, el hecho de que el registrador tramitador de la conciliación y certificante de la misma sea el que posteriormente practique su inscripción, ofrece la ventaja de que, tanto durante la tramitación del procedimiento como en la redacción de la certificación, él mismo pueda ir controlando la legalidad del procedimiento y el cumplimiento de todos los requisitos que la ley exige para inscribir.

• CERTIFICACIÓN DEL ACTA DE NO AVENIENCIA

Como dijimos anteriormente, el artículo 5 de la ley 1/2025 establece como requisito de procedibilidad para la interposición de determinadas demandas en el orden jurisdiccional civil, la acreditación de haber acudido previamente a algunos de los MASC previstos en la ley, entre los que se encuentra la conciliación. Por ese motivo, en caso de que la conciliación registral haya concluido sin acuerdo, la certificación que expida el registrador deberá contener los extremos a los que se refiere el artículo 10 de la Ley 1/2025, a los efectos de poder acreditar documentalmente el intento de negociación. Estas circunstancias son las siguientes:

“a) La identidad del tercero, su cualificación, colegio profesional, institución a la que pertenece o registro en el que esté inscrito.

b) La identidad de las partes.

c) El objeto de la controversia.

d) La fecha de la reunión o reuniones mantenidas.

e) La declaración solemne de que las dos partes han intervenido de buena fe en el proceso, para que surta efectos ante la autoridad judicial correspondiente.

En caso de que alguna de las partes no hubiese comparecido o hubiese rehusado la invitación a participar en la actividad negociadora, se consignará dicha circunstancia y, en su caso, la forma en la que se ha realizado la citación efectiva, la justificación de haber sido realizada, y la fecha de recepción de la misma.”

En relación con este precepto, hemos de tener en cuenta que al ir haciendo constar el registrador en el expediente de conciliación -a través de las distintas certificaciones que se vayan extiendo- las posturas de las partes, esto podrá constituir, en caso de un procedimiento judicial posterior, un medio fiable para los tribunales a la hora de determinar si la conducta de las diferentes partes del procedimiento ha sido más o menos colaborativa o para apreciar si han intervenido de buena fe, todo a ello a efectos de tasar o imponer posteriormente las costas del procedimiento de conformidad con lo dispuesto en el artículo 245.5 LEC y en los artículos 394 y 395 de la LEC en su redacción dada por la Ley 1/2025.

Asimismo, el párrafo segundo de dicho precepto se ocupa de regular los supuestos y de fijar los plazos que deben transcurrir para poder entender que el procedimiento ha concluido sin acuerdo.

• MEDIDAS CAUTELARES

En lo relativo a las medidas cautelares que pueden adoptarse durante el proceso de conciliación, debemos tener en cuenta que la Ley 1/2025 ha modificado el artículo 727.5 LEC en virtud del cual se podrá acordar como medida cautelar “la anotación preventiva de demanda, o de inicio de un medio de solución de controversias, arbitrajes y litigios extranjeros, conforme a lo dispuesto en el artículo 722, cuando éstos se refieran a bienes o derechos susceptibles de inscripción en Registros públicos.»

Por su parte, el artículo 730.2 LEC dispone que “Cuando las medidas cautelares se hubieren acordado antes del inicio de un procedimiento de solución adecuada de controversias o durante su pendencia, alcanzado el acuerdo éste habrá de ser puesto de manifiesto ante el tribunal. En este acuerdo las partes deberán pronunciarse sobre el alzamiento, mantenimiento o modificación de las medidas cautelares adoptadas. Si ambas partes solicitan el alzamiento se ordenará por el letrado o la letrada de la Administración de Justicia. En otro caso, se dará cuenta al tribunal que, oídas las partes, resolverá lo procedente atendiendo a las circunstancias concurrentes. Si se hubiese practicado anotación preventiva de inicio de un procedimiento de solución extrajudicial, la anotación de demanda en el mismo asunto producirá sus efectos desde la fecha de la anotación vigente del procedimiento de solución extrajudicial.”

La posibilidad de practicar anotación preventiva de inicio de un MASC es otra de las novedades que introduce la Ley y que tiene una gran importancia, ya que acaba con uno de los grandes inconvenientes que presentaban estos procedimientos alternativos para la resolución de conflictos frente a los procedimientos judiciales, en los que cabía la anotación preventiva de demanda. Con esta medida cautelar las partes pueden evitar que, durante la tramitación de un procedimiento que pueda afectar a algún derecho real que con anterioridad haya accedido al registro, puedan realizarse ulteriores actos o negocios que desemboquen en la transmisión de esos derechos a un tercero de buena fe.

La práctica de dicha anotación preventiva se practicará en virtud de mandamiento dictado por el Tribunal ante el que las partes lo hayan solicitado.

Dada la trascendencia de esta medida para evitar la aparición de terceros, sería conveniente que el registrador informara a las partes acerca de la posibilidad de solicitar la misma ante el Tribunal que resulte competente para ello, al inicio del procedimiento.

• ASISTENCIA LETRADA

Las partes podrán acudir a cualquiera de los MASC asistidas de abogado, no siendo esta asistencia preceptiva en los supuestos de conciliación registral.

Si, a pesar de ello, el requirente quiere acudir a la conciliación asistido por abogado, el artículo 6 de la Ley 1/2025 establece que “deberá hacerlo constar en el requerimiento o en el plazo de tres días desde la fecha de recepción de la propuesta por la parte requerida. En ambos casos, deberá comunicarse esta circunstancia a la otra parte para que pueda decidir si también desea acudir al MASC con asistencia letrada en el plazo de los tres días siguientes a la recepción de la notificación.”

• EFECTOS DE LA APERTURA DE LA CONCILIACIÓN

La solicitud de inicio de un proceso de conciliación interrumpirá la prescripción o suspenderá la caducidad de las acciones tal y como establece el artículo 7 de la Ley 1/2025, que en su apartado 2 letra d) establece:

“en el caso de intervenir un letrado o letrada de la Administración de Justicia, se estará a lo dispuesto por la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, respecto a la suspensión de la caducidad y la interrupción de la prescripción, que se aplicará supletoriamente en los casos de intervención como conciliador de un notario o notaria, registrador o registradora”

• ACTUACIONES POR MEDIOS TELEMÁTICOS

La utilización de medios telemáticos para la tramitación del proceso de conciliación está expresamente recogida en el artículo 8 de la Ley 1/2025 siempre que quede garantizada la identidad de las partes y el respeto a la ley.

• HONORARIOS

La disposición adicional IV de la Ley de Jurisdicción Voluntaria establece que “El Gobierno aprobará en el plazo de tres meses a contar desde su publicación en el «Boletín Oficial del Estado» los aranceles correspondientes a la intervención de los Notarios y Registradores de la Propiedad y Mercantiles respecto de los asuntos, actas, escrituras públicas, expedientes, hechos y actos inscribibles para los que resulten competentes conforme a lo dispuesto en esta Ley”

Por tanto, la propia Ley reconoce que la actuación del registrador en el ejercicio de su función de conciliador devenga arancel. A fecha de hoy, el Gobierno no ha cumplido con el mandato legal, por lo que serán de aplicación las normas arancelarias vigentes.

MEDIACIÓN

Como hemos dicho anteriormente, aunque la conciliación registral participa de la naturaleza de la mediación hasta el punto de que, en muchas ocasiones, se asimilan ambos procedimientos, lo cierto es que estamos ante realidades diferentes.

Así, tanto la mediación como la conciliación registral son métodos alternativos y autocompositivos de resolución de conflictos en los que son las partes quienes, de forma voluntaria y asistidas por un tercero independiente y neutral, llegan de mutuo acuerdo a una solución basada exclusivamente en su voluntad y en sus necesidades o intereses comunes y no únicamente en la aplicación de la ley, a diferencia del arbitraje donde es un tercero el que emite una resolución o laudo que es vinculante para las partes, pone fin al proceso y tiene efecto de cosa juzgada.

Sin embargo, existen importantes diferencias:

En primer lugar, para ser mediador es necesario, además de ser titulado superior, haber realizado un curso homologado e inscribirse en el Registro de Mediadores del Ministerio de Justicia o pertenecer a una institución de mediación debidamente homologada. Sin embargo, todos los Registradores, por el mero hecho de serlo y sin necesidad de cumplir requisitos adicionales ni de tener formación como mediadores, tienen la consideración de conciliadores por imperativo legal.

Frente a la escasa regulación que existe de la conciliación registral, la mediación está regulada por la Ley 5/2012 de 6 julio de mediación en asuntos civiles y mercantiles -la cual también ha sido objeto de modificación por la Disposición final vigésima de la Ley 1/2025- así como por las disposiciones contenidas en el Título II, Capítulo I de dicha ley.

A diferencia de lo que ocurre en la conciliación, en la que la condición de experto del registrador es uno de los presupuestos que fundamentan la atribución de esta función y, como tal, debe proponer soluciones e informar a las partes de las posibles opciones que tienen para la resolución del conflicto, en la mediación, el mediador no tiene que ser un experto en la materia controvertida y su papel consiste en facilitar la comunicación entre las partes, pero siendo ellas las que, en todo momento, propongan las posibles soluciones a su conflicto.

Por tanto, cuando los registradores actúen como mediadores, no lo están haciendo en cumplimiento de una obligación legal, sin que la mediación pueda encardinarse, de ninguna manera, dentro de la función registral. Esto tiene importantes consecuencias, entre las que podemos destacar las siguientes:

- En los procedimientos de mediación en los que intervenga un registrador como tercero neutral, no existe limitación alguna por razón de la materia, por lo que dichos procedimientos pueden versar, no sólo sobre cuestiones relacionadas con el derecho inmobiliario o mercantil como ocurre en la conciliación registral, sino sobre cualquier materia, siempre que no trate de cuestiones indisponibles o de alguna de las materias excluidas en la ley.

- Por el mismo motivo, tampoco rige el criterio de competencia territorial para la tramitación de la mediación ni el registrador está obligado a tramitar las solicitudes que reciba como mediador. Así mismo, el procedimiento de mediación es más flexible que el de conciliación, ya que el mismo no sigue un esquema rígido y las partes tienen más libertad de decidir sobre el proceso.

- La actividad del registrador como mediador no devenga aranceles y sus honorarios profesionales serán objeto de acuerdo previo con las partes intervinientes tal y como establece el artículo 11 de la Ley 1/2025.

- Finalmente, a diferencia de lo que ocurre con la certificación a la que se refiere el artículo 103 bis, para que el documento que recoja el acuerdo de mediación tenga carácter ejecutivo deberá ser elevado a escritura pública, o ser homologado judicialmente, tal y como establece el artículo 13 de la ley 1/2025. Por su parte, dispone el artículo 12 de dicha Ley que “las partes podrán compelerse recíprocamente a elevar el acuerdo alcanzado a escritura pública. De no atender la parte requerida la solicitud de elevación del acuerdo alcanzado a escritura pública, podrá otorgarse unilateralmente por la parte solicitante, debiendo hacerse la solicitud por medio del notario autorizante del instrumento público y dejar constancia en él. No será necesaria la presencia del tercero neutral en el acto de otorgamiento de la escritura.”

Esta posibilidad que recoge la ley de que el acuerdo sea elevado a público unilateralmente por la parte solicitante, puede conllevar problema si se pretende su inscripción registral, por falta de cumplimiento del principio de tracto sucesivo previsto en el artículo 20 L.H.

CONCILIACIÓN PRIVADA

Otro de los MASC previstos en la Ley 1/2025 al que pueden acudir las partes para entender cumplido el requisito de procedibilidad, es la conciliación privada regulado en el artículo 15 de dicha Ley, el cual dispone que “toda persona física o jurídica que se proponga ejercitar las acciones legales que le corresponden en defensa de un derecho, puede requerir a una persona con conocimientos técnicos o jurídicos relacionados con la materia de que se trate, para que gestione una actividad negociadora tendente a alcanzar un acuerdo conciliatorio con la parte a la que se pretenda demandar”

Por su parte, dispone el párrafo segundo de dicho precepto que para poder intervenir como conciliador se requiere:

“a) Estar inscrita como ejerciente en uno de los colegios profesionales de la abogacía, procura, graduados sociales, economistas, notariado o en el de registradores de la propiedad, así como, en su caso, en cualquier otro colegio que esté reconocido legalmente; o bien estar inscrita como persona mediadora en los registros correspondientes o pertenecer a instituciones de mediación debidamente homologadas.”

Distingue, por tanto, la Ley entre:

- una conciliación pública, a la que se refiere en su artículo 14, en la que el conciliador en una autoridad pública -Letrados de la Administración de Justicia, notarios y registradores- y que, en el caso de los registradores está regulada en el artículo 103 bis L.H constituyendo una función registral de obligado cumplimiento y de la que nos hemos ocupado con anterioridad.

- Una conciliación privada, regulada en sus artículos 15 y 16 en la que pueden intervenir como conciliador todos los operadores jurídicos, con la única exigencia de estar colegiados, lo que implica la necesidad de estar en posesión de una titulación académica oficial que acredite la obtención de los conocimientos jurídicos necesarios para gestionar la actividad negociadora.

Los registradores están llamados por la Ley a actuar tanto como conciliadores públicos como privados, sin embargo, el papel que desempeñan en estas conciliaciones presenta importantes diferencias.

Como hemos adelantado, cuando los registradores intervienen como conciliadores privados, las partes acuden a ellos en su condición de expertos en la materia, por lo que al igual que ocurre en la conciliación pública, pueden y deben informar y asesorar a las partes de las opciones jurídicas que les asisten e incluso proponerlas posibles soluciones. Asimismo, cualquier registrador colegiado podrá intervenir como conciliador privado, sin necesidad de cumplir ningún requisito adicional.

No obstante, al no estar ante una función registral, la conciliación privada participa en gran medida de la naturaleza de la mediación:

- Así, en cuanto que no se trata de una función de obligado cumplimiento por el registrador, el mismo podrá decidir libremente si acepta o rechaza las solicitudes que reciba.

- Del mismo modo podemos decir que en el ejercicio de la conciliación privada, el registrador no está sujeto a la limitación por la materia establecida en el artículo 103 bis L.H. que hace referencia a cualquier controversia inmobiliaria, urbanística y mercantil o que verse sobre hechos o actos inscribibles en el Registro de la Propiedad, Mercantil u otro registro público que sean de su competencia. Si bien, por otro lado, puede entenderse que, dado que la ley le atribuye al registrador esta competencia atendiendo a su preparación técnica, la controversia deberá versar en todo caso sobre cuestiones jurídicas de las que el Registrador, por su preparación y experiencia, tenga conocimiento.

- Tampoco está sujeto el registrador que actúe como conciliador privado a las normas de competencia territorial. Por su parte, el procedimiento de conciliación privada gozará de mayor flexibilidad en su desarrollo y los honorarios profesionales del registrador serán objeto de acuerdo previo con las partes intervinientes.

- Finalmente, para que el documento que recoja el acuerdo de conciliación tenga carácter ejecutivo, deberá ser elevado a escritura pública, o ser homologado judicialmente. Esta probablemente sea la mayor desventaja que presenta este procedimiento frente a la conciliación pública en aquellos supuestos en los que el acuerdo alcanzado por las partes sea susceptible de inscripción, ya que en este último, como hemos visto, y de conformidad con el artículo 103 bis L.H., la certificación que expida el registrador del acta de avenencia es título inscribible sin necesidad de más formalidades, salvo el cumplimiento de las obligaciones fiscales, lo que convierte al procedimiento de conciliación privada en una opción mucho más gravosa para las partes.

En todo caso, a la hora de solicitar una conciliación frente al registrador, las partes deberán especificar si lo que desean es solicitar una conciliación pública o privada, siendo conveniente que el registrador les asesore acerca de cuál es la más adecuada a sus necesidades.

En cuanto a las obligaciones del conciliador privado, a ellas se refiere el artículo 16 de la Ley1/2025 y son las siguientes:

“a) Realizar una sesión inicial informando a las partes de las posibles causas que puedan afectar a su imparcialidad, de su profesión, formación y experiencia; así como de las características de la conciliación, su coste, la organización del procedimiento y las consecuencias jurídicas del acuerdo que se pudiera alcanzar.

b) Gestionar por sí misma, o por las personas que le auxilien y le den soporte administrativo, la recepción de la solicitud, la invitación a la otra parte, la citación para las reuniones presenciales o virtuales que se precisen.

c) Documentar un acta de inicio de la conciliación, firmada por todas las partes, delimitando el objeto de la controversia, los honorarios y si las partes van a comparecer por sí mismas o asistidas de letrado, letrada o representante legal.

d) Presidir las reuniones de las partes y dirigir todos los trámites del proceso de conciliación, bien sea personalmente o por medio de instrumentos telemáticos.

e) Dar la palabra de forma ordenada y equitativa a cada una de las partes, pudiendo realizar las sesiones conjuntas o individuales que estime pertinentes.

f) Poner de manifiesto a las partes las dimensiones extrajurídicas de la controversia y las ventajas que pueden obtenerse si se alcanza un acuerdo razonable.

g) Formular directamente a las partes posibles soluciones e invitarlas a que formulen posibles propuestas de solución que construyan un eficaz acuerdo común.

h) En el caso de que exista acuerdo total o parcial de las partes en el desarrollo del proceso de conciliación, requerir a las abogadas y los abogados de las partes, si estuviesen participando en el proceso, para que supervisen el acuerdo.

i) Elaborar un acta final en el que se recoja la propuesta sobre la que existe acuerdo total o parcial y firmar en su calidad de persona conciliadora dicho acuerdo junto con las partes y sus abogados y abogadas o representantes legales si estuviesen participando en el proceso.

j) En caso de desacuerdo, emitir una certificación acreditativa de que se ha intentado sin efecto la conciliación.

k) Si la parte requerida ha rehusado participar en el proceso conciliador, hacerlo constar en el certificado que emita.”

OPINIÓN DE EXPERTO INDEPENDIENTE Y DERECHO COLABORATIVO.

Otros de los procedimientos previstos en la ley 1/2025 para entender cumplido el requisito de procedibilidad, en los que puede intervenir el registrador son:

- Como experto independiente, emitiendo un dictamen no vinculante sobre la materia objeto de conflicto. El dictamen podrá versar sobre cuestiones jurídicas o sobre cualquier otro aspecto técnico relacionado con la capacitación profesional del registrador y puede emitirse antes de iniciarse un proceso judicial o durante la tramitación del mismo, teniendo carácter confidencial. (artículo 18) Tampoco esta función nos es ajena a los registradores, y así el artículo 253.3 L.H. ya prevé que los registradores podamos emitir un dictamen, vinculante o no, a instancia del interesado en la inscripción.

- Interviniendo en un proceso de derecho colaborativo. Dicho proceso, facilita la negociación estructurada de las partes asistidas por sus respectivos abogados y permite integrar en el equipo a terceras personas expertas neutrales. Los principios fundamentales del proceso colaborativo son: la buena fe, la negociación sobre intereses, la transparencia, la confidencialidad, el trabajo en equipo –entre las partes, sus abogados y las terceras personas expertas neutrales que pudieran participar– y la renuncia a tribunales por parte de los abogados que hayan intervenido en el proceso en caso de no conseguir una solución, total o parcial, de la controversia. (artículo 19)

De todo lo expuesto, podemos concluir que la Ley1/2025, al regular los MASC, nos reserva un importante papel a los registradores, atendiendo a nuestra alta preparación técnica y jurídica.

De este modo, nos permite cumplir a través de diferentes procedimientos - entre los que destaca la conciliación pública que puede concluir, en caso de acuerdo, con una certificación ejecutiva - una importante labor social, contribuyendo a desatascar la justicia y a promover una cultura del diálogo y el acuerdo, devolviendo a las partes el poder de decidir acerca de la manera más adecuada de resolver sus conflictos, acortando los tiempos y abaratando los costes para ello, sobre todo en materias que nos son tan conocidas como las relaciones vecinales, los problemas de lindes, en supuestos de herencias, temas societarios…

Queda por ver cómo van a interpretar y aplicar la norma los Tribunales de Justicia, ya que de ello va a depender en gran medida el éxito de la Ley. De este modo, habrá que ver si, para entender cumplido el requisito de procedibilidad, los jueces admitirán una mera reclamación extrajudicial de los abogados o por las propias partes, o realmente se va a intentar dar ese impulso definitivo que los MASC necesitan.

Carmen Posada de Grado.

Registradora de la Propiedad y presidenta de la Asociación CONVIVENTIA